这是我见过最巨大的操盘
来历 包邮区
多年今后，不知道雷军会不会懊悔，退掉上海徐汇滨江的那块土地。
2021年10月，小米以15.5亿元底价，拿到了徐汇滨江的xh128D-07商业作业用地。
2022年1月14日，伴随着打桩机的轰鸣声，这块地奠基开工，依据官方消息，会是未来的小米上海金融总部大厦。
小米金融哪需求这么大的作业楼，外界其时曾猜想，小米是要把造车事务放在上海。
但没多久，工地就安静了下来，土地被回收。小米其时的回应是：
市政规划用地产生改动，政府有需求收储。
值得注意的是，就在上海项目奠基那个月，小米承认首个小米轿车工厂将落户北京亦庄，至此，小米的研制、出产和出售总部，都确认放在北京。
2024年5月20日，小米退掉的那块地，从头呈现在土地商场，仅仅现已由商办用地调整为住所用地。
2024年8月7日，绿城以48亿元价买到了它，楼面价13万元/平方米，成为整个我国揭露商场上单价最高的一块土地。
价格比小米当年拿地，升值了整整33亿。
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2025年4月7日，杭州将未来科技城的一地块，由商业地块调整为住所地块。容积率从6.0改为2.8，修建高度150米改为80米。
这块地平平无奇，仅仅西面是VIVO总部，东面是钉钉总部，北面是字节跳动总部。不远处的超级大盘建发云湖之城刚刚清盘，十次开盘，根本要摇号。
杭州应该是想让未来科技城的楼市，续上热度。
2025年一季度，杭州市区卖出了595亿的土地，同比增幅149%，是上一年一半的量。接连两次改写地王后，杭州持续调整作业节奏，抓住时机。
这两年，地方政府像变戏法相同，掏出了许多好地。
杭州的西溪，忽然就出来了土地，仍是低密的；广州二十年都没推进的旧改项目，忽然就能上市了；
最近五年，上海差不多每年卖90-100宗土地，但2024年，土地宗数没有改变的状况下，总供地面积下降了40%多。
并且内环内地块的占比越来越高，简直到达了三分之一。就连现已开埠了100多年的上海外滩，都还有新房上市。
说好的缺地呢？
各地操盘手们的思路都很共同，用地段好、面积小的地块：
将楼面单价敏捷拉升起来。
杭州西溪的那块低密地块，在3月28日成为杭州地王，及我国第三地王。
拍卖现场，建发、绿城和金茂拼了100多轮。绿城的施工队就守在地块周围，落锤的下一秒，他们就要出场。
但终究，是来自胡建的建发胜出了。
建发是本年土地商场最靓的仔，开年拿下北京地王，然后是成都单价地王。楼面价4.1万，比上一年9月贝壳在同一板块拿的地，高了1．4万/平方米。
成都的拍地现场，女主持人连连擦汗，乃至提示咱们出资有危险，举牌需谨慎，连说了三次：
请各位镇定考虑。
拿下杭州地王后，建发的主席林伟国很高调。他有点凡尔赛地说：
地价仍低于公司预期。
成都地王，林主席也解说了。他说，上一年贝壳拿地时，成都房地产职业处于最低谷，现在咱们拿地时，成都商场：
已回归正常状况。
地王争夺战是从上一年11月下旬开端晋级的，在许多城市，土地楼面价高于住所限价的状况都呈现了。
中指院计算了本年以来地产商权益拿地排行榜，前五位是中海、华润、绿城、建发和滨江。但这场由央国企主导的地王盛宴，背面是一个严重的操盘思路改变。
用期货和股市的一个词来说，便是：
逼空。
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华尔街的同志们，早就总结了逼空的主要特征：
空头份额要大、股价上涨要快、交易量要激增。
最近，还在限价系统内的杭州三塘招商天青岳叠墅，宣告要加装饰包，以330方的下叠户型，地下室、车位、加装包算计加约1500万，相当于每平出售额涨了四万多。
在上海，均价18.9万、套均6000万的上海嘉里金陵华庭认购率到达200%；
在杭州，套均1500万杭州绿城玉澜月华触发社保，164个月社保才干入围。中签率低至12%……
与之前的调控不同，逼空是从顶端产品开端的。
骚操作还不只这些。许多城市都在悄然放宽得房率，开发商也心照不宣。在广州，最新一批新项目的得房率现已超越100%，乃至到达了120%
3月，住建部正式提出好房子概念，为了让概念更深入浅出，领导提出了好房子的最低规范：
层高高于三米。
这样的规范，让曾经那些80%得房率，层高2米6左右的老房子，在二手商场上怎样定价呢？
包叔的老友兽爷说，打游戏最牛的人，都能直接修正底层代码。
就像国产新能源车，经过冰箱彩电大沙发的晋级，让轿车从耐用消费品变成了电子产品。现在，房地产也现已被从头界说成：
大宗消费品。
肉眼可见，开发商把户型越做越大，照料刚需的“7090方针”取消后，市中心的高价地，都在做大平层。
劳斯莱斯和宾利不断出新款，不断改写价格，另一方面，八手的丰田越来越无人问津，被商场无情扔掉。
参加到这场游戏的人，都企图脱节一个可怕的实际：
他人把钱都赚走了，只留下一个上涨的预期。
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包叔算了算，曩昔三十年，日本政府至少有三次逼空。每一次都很有用，房价都呈现了反弹。
2000年起，为了解救房地产商场，日本政府从供应端开端发力。他们做了这么几件事：
1．对新房进行产品晋级；
2．扩展房贷额度，把房贷利率降到了2%；
3．新房税收优惠，只要是买高品质的新房，利率低于二手房，房贷还能够抵扣个税；
4．缩短房子的法定使用寿命；
5．中止市郊新城的开发，加速市中心旧改，把更多的好地块摆上货架。
最典型的项目，便是六本木山丘。
六本木山丘是一个旧改项目，坐落东京港区，方位极好。开发商森大厦是老牌开发商。在日本地产泡沫刚刚决裂的时分，他们决断重仓上海，成为第一个独资拿下浦东地块的外企。外滩对面的汇丰大厦和举世金融中心，便是他们的。
和广州旧改相同，六本木山丘花了足足17年时刻，2003年，这个高档公寓楼盘才上市。
现在上海的翠湖六合，或许徐汇滨江，或许热度都比不上六本木山丘。中产阶级都以住进了六本木山丘为傲，业主们乃至有一个专有名词：
山丘一族。
在这种项目的带动下，首都圈的房价也总算止跌。
包叔记住，当年安倍上台，日本公民是用回绝买房的方式欢迎他的。
那一年，首都圈的公寓销量接连十个月下滑，跌幅超越三成，比2008年雷曼危机还要夸大。
然后安倍就想出一个方法：
让一部分有钱人先买起来。
2015年，日本政府忽然拿出了很多中心地段的稀缺宝地，开端造高价公寓。他们强化了承继税，推促着有钱人为房产买单。
很快，东京、神奈川、爱知、大阪，这些老钱会集的区域，房子卖得又多又贵。
一直在2020年头迸发新冠疫情之前，日本大城市的土地价格乃至创下了接连7年上涨的纪录。
用西红柿首富里王多鱼的话说：
这是我见过最巨大的操盘。
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修改丨林伟萍
编者按
北京时刻2024年5月4日晚，2024年伯克希尔·哈撒韦股东大会在奥马哈按期举行。巴菲特在本次股东会上，虽然没了老搭档查理·芒格的陪同，但仍旧金句频出，和参会的出资者畅聊对苹果、比亚迪、日本等热点话题的观念。
但相较于许多出资者关于巴菲特出资准则的重视，《巴菲特之道》书本作者、资深伯克希尔研讨专家的罗伯特·哈格斯特朗，却在此基础上进行了更深层次的考虑。
他在新书《沃伦·巴菲特：终极金钱心智》中描写到，在2017年5月6日的伯克希尔股东大会上，当巴菲特提出金钱心智（money mind）的概念的时分，“我总算认识到，协助人们成功出资所需求的并不仅仅出资信条，更多的是正确的心态。”
金钱心智——巴菲特以他一向的准确办法为一个杂乱的概念发明了一个简单回忆的名词。
那金钱心智究竟意味着什么？巴菲特把握了金钱心智的根本元素后，是怎么运用这种思想在曩昔的60多年中驾御出资的呢？……哈格斯特朗在新书中对这些问题以及所带来的影响，都进行了深化的探究。
本文经授权节选书中精彩片段，以飨读者。
金钱心智的缘起
文/罗伯特·哈格斯特朗
2017年5月6日，奥马哈。
这是5月的第一个星期六，关于那些巴菲特的追随者而言，这一天意味着一件事——伯克希尔·哈撒韦公司年度股东大会。在出资界，没有什么是比这更令人重视的作业了。
巴菲特和公司副董事长查理·芒格在年会上接连5个小时，答复观众、股东、读者、财经记者以及证券剖析师提出的各种问题，这还不包含中心一个小时的午休时刻。这些问题都是现场提出的，并没有事前审阅，这也就意味着两人没有事前预备，但每个问题都会得到充沛、坦率、热心、才智的答复，这便是他们的风格。
开会时，桌子上除了水杯、可乐、喜诗糖块和花生糖，以及两个麦克风之外，别无他物，没有笔记，没有简报，只要两个乐于答复问题和议论主意的老人家。现场大约3万听众一同沉醉于他们的发言中，我便是其间的一个。
那天一大早，我从酒店开车前往奥马哈市中心的世纪中心会场，那是年会的举办地。停车场简直爆满，两万个座位的会场现已挤满了伯克希尔的股东，还有数以千计的股东集合在广场周围的场所。他们中的许多人清晨4点就开端排队，等待着7点开门。时刻一到，大门一开，咱们蜂拥而入，许多人直接冲向摆着11个麦克风的座位区，假如命运好的话，坐在这儿的人有时机得到向巴菲特和芒格发问的时机。
许多年前，我会像咱们相同很早就起来去现场排队，可是从几年前开端，我就不在拂晓时分早起了，并且跟着年岁的增加，我也不再能从大厅跑下来，冲上自动扶梯，然后跳下台阶进入会场，去抢占一个朝思暮想的座位。在不必力争上游之后，我现在轻松多了。
进入会场之后，我在巨大的展览大厅里闲逛，展台上陈设着伯克希尔旗下的各类事务和产品，整个大厅就像一个室内购物中心。你能够买一些零食，比方喜诗糖块、DQ冰激凌、可口可乐；你也能够观赏集成化住所、帆船游艇、游览房车，还能够看看本杰明摩尔油漆的新款色彩、柯比最新款的吸尘器，乃至你还能够购买盖可公司的汽车稳妥。
上午8：30，我来到二楼，走进会场的B区，我一般会在这个区就座。整个会场将座椅分为两个部分，每个部分都安置了一个巨大的投影屏幕。之后不久就开端依照传统播映关于伯克希尔·哈撒韦的影片，接下来便是巴菲特和芒格的现场说话。我舒舒服服地坐在右手边的终究一排，身体放松，面带微笑，享受着这全部。
直到此时此刻，全部好像都很正常，没有任何迹象标明，今日的年会将产生一些不同寻常的作业。
总算来到了问答环节，巴菲特和芒格主桌一侧的台上是记者席，三位记者分别是《财富》杂志的卡萝尔·卢米斯、CNBC的贝基·奎克、《纽约时报》的安德鲁·罗斯·索金，他们将从读者以及观察家们提出的问题中挑选出有价值的进行发问。主桌的另一侧是剖析师席，分别是来自RCG（Ruane, Cunniff & Goldfarb）公司的研讨剖析师乔纳森·布兰特、巴克莱银行的杰伊·盖尔布以及晨星公司的高档剖析师格雷格·沃伦。在11个麦克风后，数十位排队的股东怀着激动热切的心境，严重地坐在椅子上，在心里重复操练着他们预备的问题。
巴菲特亲身掌管这个环节，首先按次序挨个答复每位记者，然后是每位剖析师，接着是每位排队的现场观众，如此循环往复。
上午会议的流程照常进行，在咱们说到的问题中，有关于无人驾驶及其或许对BNSF铁路公司或盖可稳妥构成威胁的问题，也有关于伯克希尔与AIG再稳妥相关事务的问题，还有一些关于IBM、苹果、谷歌和亚马逊等科技股的评论。巴菲特还被问到关于航空业的竞赛优势，以及他对可口可乐和陷于苦苦挣扎之中的亨氏食品公司的观念。
在上午的会议挨近结束时，9号区的一名股东向巴菲特和芒格提出了第28个问题：“你们两位经过沟通观念的办法进行本钱装备，在很大程度上避免了本钱装备呈现失误，这种状况还会在伯克希尔的未来继续下去吗？”表面上看，这个问题问的是本钱装备，其实它问的重点是公司继任者以及未来谁来做本钱装备决议计划。
巴菲特先答复说：“伯克希尔的任何继任者，其本钱装备才能和阅历都必定是董事会最重要的考虑要素。”他指出，在许多公司里，CEO都有着不同的身世布景，或是来自出售，或是来自法务，或是来自制造业，他们从底层走到高层，但一旦担任领导职务，作为CEO，他们必须有才能做出本钱装备决议计划。“假如伯克希尔的CEO仅仅具有某些范畴的技术，而缺少本钱装备才能，那么这一定会影响公司的体现。”
他接下来说的话，令我感到震慑，我在椅子上忍不住坐直了身子。
巴菲特说：“我管这叫作金钱心智（money mind）。人的智商能够到达120、140，或更高水平，或许一些人的脑筋很拿手做一种事，而另一些人拿手做另一种事，他们能够完结大多数普通人无法做到的事。但我知道一些十分聪明的人，他们由于不具有金钱心智，也会做出十分愚笨的决议。他们不具有本钱装备才能，而咱们需求的是具有这种天分的人才，缺少金钱心智的人，当然不是咱们想要的。”
金钱心智，这个词我曾阅历来没听巴菲特说过。那一刻，我遽然认识到自己研讨沃伦·巴菲特这么多年，或许仍是一知半解。
* * *
我第一次触摸到沃伦·巴菲特是在1984年7月，其时，我正在接受企业训练，预备在一家叫作中大西洋证券的公司做股票经纪人。我所触摸的训练资料中，有一部分内容包含阅览伯克希尔·哈撒韦公司的年度报告。和许多其他人相同，巴菲特明晰的文笔给我留下了深入的形象。最重要的是，他明智地提出了具有股票就等于具有了一家企业的观念，这让其时的我大为震动。作为一个大学学文科专业的学生，我并没有学习金融或管帐，所以用资产负债表和利润表中的一行行数字来了解股票，对我而言并非易事。但当巴菲特解说说，股票应该被视为由经理人办理的、向顾客供给产品的企业时，我茅塞顿开。
有了这样的学习阅历，当我取得经纪人资历并投入作业后，我清楚地知道自己要做什么。我计划将客户的资金投到伯克希尔·哈撒韦公司及其出资的方针上，所以，我写信给美国证券交易委员会（SEC），寻觅伯克希尔-哈撒韦曩昔的年度报告，以及所出资上市公司的年度报告。多年以来，我搜集了一切关于沃伦·巴菲特和伯克希尔公司的报纸、杂志的相关报导，我就像一个着迷于棒球明星的小孩。
我从未见过任何人不赞同巴菲特的出资准则，我将这些准则写入《巴菲特之道》，成为出资信条，当我问客户是否乐意以相同的办法出资时，答案简直总是必定的。可是，跟着时刻的推移，我发现一些挑选像巴菲特那样出资的人仍在苦苦挣扎。关于许多人而言，知道自己为什么持有股票和具有接受商场大幅动摇的才能，这二者之间存在巨大的距离。我开端了解，知道这条路途和走上这条路途有很大的差异，知行合一不是一件简单的事。
在三十多年之后，在那个星期六，我总算认识到，协助人们成功出资所需求的并不仅仅出资信条，更多的是正确的心态。虽然本·格雷厄姆和巴菲特多年以来都说到过性情特质的重要性，但我总会将这个观念置于一旁，转而削尖我的铅笔去核算股票的价值。人们越是觉得股票商场出资难，我就越是削尖铅笔，企图做更为准确的核算。总算，在那一天，我认识到我疏忽了最重要的主张。
* * *
金钱心智意味着什么？探究这个问题以及它的一切影响，是本书的方针。咱们将从头开端追溯，咱们会发现一些前期发挥影响的人，这或许会让你感到惊奇。例如，早在巴菲特第一次读到《聪明的出资者》之前大约10年，11岁的他就对当地公共图书馆的一本书极感兴趣，这本书便是F.C.米纳克的《1000种赚1000美元的办法》（One Thousand Ways to Make $1000），它协助巴菲特构成了最早的金钱心智。例如，巴菲特的父亲在刻画他的出资哲学方面的效果和影响，在有关巴菲特的书本中并不常见。咱们知道，巴菲特年青的时分学习了一切他能找到的金融和出资方面的常识，他能将理性和实际结合起来，这两者的结合对真实构成金钱心智至关重要。
巴菲特把握了金钱心智的根本元素后，是怎么运用这种思想在曩昔的60多年中驾御出资的呢？咱们在这本书里，还将探究其他人怎么将这些元素融入他们自己的心思结构，终究成为咱们现在能够称之为具有金钱心智的人。最为重要的是，咱们将展现一个人怎么在节奏快速、媒体疯狂的新国际中，很好地办理自己的出资组合。把握这些常识点之后，咱们将证明得出这样的观念，即那些努力实现金钱心智的出资者将更有或许取得成功。
这是一本全新的书，不是我之前写的《巴菲特之道》一书的更新版，不是10年前出书的《国际上最巨大出资家的战略》 和《巴菲特的出资组合》的合集的第2版。它也不是那本增加了第八章，包含了关于巴菲特出资办法了解的问答和解说的第3版。总归，这不是一本关于办法论的书，这是一本关于考虑办法的书。
* * *
金钱心智——巴菲特以他一向的准确办法为一个杂乱的概念发明了一个简单回忆的名词。这个名词在某一个层面上描绘了对本钱装备等重大财政问题的考虑办法。在另一个层面上，它总结了现代商业国际的整体思想办法，展现了个人怎么在杂乱喧嚣的国际中致力于学习和拓宽。在更深的层面上，其中心的哲学和构成要素告知咱们，具有金钱心智的人，很或许是一个在日子的许多方面（包含出资）都取得成功的人。金钱心智是一种强有力的思想办法，咱们应该更多地去了解它。
（文章仅代表作者观念，不代表本刊态度。文中提及个股仅做剖析，不做出资主张。）
沃伦·巴菲特出资成功的最大影响要素是它：用金钱心智来考虑！
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